Tip van onze partner(s) - Arcas Law

Praktijkvoorbeeld: Verborgen gebrek aan gekochte woning, wie moet betalen?

Een ondernemer op rust besluit om samen met zijn zoon een woning te kopen en te renoveren. Ze kopen een rijhuis in Antwerpen in een opkomende buurt voor een zeer competitieve prijs. Ze starten vol goede moed aan de renovatie. Al snel duikt er een probleem op: “huiszwam” (d.i. een soort schimmel die niet ongevaarlijk is). Huiszwam tast de structuur van hout aan en maakt dat het gaat rotten. Vader en zoon nemen een aannemer onder de arm die vaststelt dat de houten draagconstructie van de woning in verregaande mate is aangetast door de huiszwam en daardoor onstabiel is geworden. De hele houtconstructie moet afgebroken en vervangen worden. Die kost (die volgens de offerte kon oplopen tot tienduizenden euro’s) hadden vader en zoon niet ingecalculeerd in hun renovatiebudget. Indien vader en zoon die kost zelf moeten dragen dreigen ze achter te blijven met een financiële kater in plaats van met een winstgevend renovatieproject.   

De kopers namen contact op met de verkoper (eerst per telefoon en daarna (omdat ze geen enkel antwoord meer kregen) via aangetekende brief) en verzochten hem om in te staan voor alle herstelkosten verbonden aan dit verborgen gebrek. De verkoper antwoordde via een brief van zijn advocaat dat hij de beweerde schade niet moest vergoeden omdat in de verkoopovereenkomst was opgenomen dat (i) de kopers de woning kochten “in de staat waarin ze zich bevond” en (ii) dat kopers “geen verhaal hebben tegen de verkoper wegens de toestand van de gebouwen, de zichtbare en de verborgen gebreken”. De verkoper had met andere woorden zijn aansprakelijkheid voor verborgen gebreken uitgesloten in de notariële akte.

“Game over” dachten vader en zoon. Het leek erop alsof zij als kopers geen verhaal meer hadden tegen de verkoper voor verborgen gebreken. Maar dat is niet noodzakelijk zo!

Volgens de vaste rechtspraak van onze Belgische Hoven en Rechtbanken kan een verkoper zich slechts geldig van zijn aansprakelijkheid bevrijden indien blijkt dat de verkoper de gebreken niet kende en ook niet moest kennen. Indien de verkoper de gebreken wel kende of gekend moest hebben, en deze niet heeft meegedeeld aan de koper, kon hij zijn aansprakelijkheid niet op een geldige manier uitsluiten. De verkoper kan zich in dat geval ook niet beroepen op voormelde clausule uit de verkoopovereenkomst.

De koper die wilt aanvoeren dat de verkoper de gebreken wel kende draagt wel de bewijslast. De koper moet dus het zware bewijs leveren dat de verkoper de gebreken kende en deze verzwegen heeft, hetgeen niet altijd makkelijk of mogelijk is. Op voormeld principe is weliswaar één uitzondering waarbij die zware bewijslast als het ware wordt omgekeerd. De gespecialiseerde verkoper (lees: een verkoper die een bepaalde mate van specialisatie heeft (zowel theoretisch als technisch) m.b.t. de verkoop van onroerend goed) wordt vermoed kennis te hebben van de verborgen gebreken. Het vermoeden is weliswaar weerlegbaar, zodat de verkoper nog kan trachten aan te tonen dat hij in de concrete omstandigheden niet op de hoogte was / moest zijn van het bestaan van het verborgen gebrek. De zware bewijslast wordt dus verschoven.

Welnu de verkoper in deze casus blijkt professioneel (zeer) actief te zijn in de vastgoedsector. Uit nazicht blijkt dat de verkoper per jaar meerdere panden koopt en verkoopt, al dan niet met het oog op renovatie en studentenhuisvesting.  

Dit werpt evident een heel ander licht op de zaak. Een zaak die schijnbaar verloren leek, blijft nu toch een goede kans op slagen te hebben. Er werd namens de kopers een nieuwe ingebrekestelling aan de verkopers gericht en de kopers wachten nu op antwoord. De kopers hebben besloten dat ze bij gebreke aan antwoord binnen een redelijke termijn tot dagvaarding willen overgaan. To be continued … .