Bedrijfsvastgoed ontwikkelen met oog op de toekomst | Een andere kijk op ruimte


Ruimte wordt schaarser, en dan is het onverantwoord om nog veel maagdelijk open gebied bij te bebouwen. Hoog tijd dus, om na te denken hoe ook bedrijfszones er in de toekomst zullen uitzien.

Mia Vancompernolle, adviseur Ruimtelijke Orde bij UNIZO: “Het hergebruiken van bestaande sites zal in de toekomst alsmaar belangrijker worden. Die ruimte efficiënter benutten is bovendien een extra troef." Futurn brengt dit principe al volop in de praktijk. De vastgoedontwikkelaar blaast oude panden en terreinen nieuw leven in plaats van nieuw gebied in te palmen. "Dat doen we door te saneren, af te breken, te renoveren, of iets nieuws op te trekken”, legt Frederik Baert van Futurn uit. “Het streefdoel is te komen tot duurzame en maatschappelijk verantwoorde ruimtes voor maakbedrijven, kantoren en showrooms."

Impulsen van de overheid

Frederik Baert: "Het besef dat het anders moet, daar hebben steeds meer mensen oren naar. Alleen hangt daar een prijskaartje aan vast. Een duurzame aanpak kost nu eenmaal meer. Goed, er zijn terugverdieneffecten, maar die leveren pas op een langere termijn op."

Frederik Baert meent dat de overheid een duw in de goede richting kan geven. Dat doet ze al met de leegstandslijst. "Als een site te lang ongebruikt blijft, komt ze op een lijst bij de Vlaamse overheid en moet de eigenaar een heffing betalen. Langs de andere kant zijn er subsidies voor wie leegstaande of verwaarloosde sites nieuw leven wil inblazen."

Ook als de overheden de normen over milieu en energie zouden verstrengen, is dat een impuls om het duurzaam ontwikkelen van vastgoed vanzelfsprekender te maken. "Maar ik hoef het je niet uit te leggen dat een juridisch kader bijsturen niet op enkele maanden gebeurt."

Versnipperde bestemmingen

Ook de stedenbouwkundige regelgeving moet herbekeken worden. Een herbestemming die meer is afgestemd op de noden van de bedrijven vandaag, kan een lange, ingewikkelde en starre procedure zijn. Terwijl dat net de normaalste zaak van de wereld zou moeten zijn, als een oude toestand achterhaald is door de realiteit.”

Men geeft de indruk dat een omgevingsvergunning verkrijgen vaak spitsroeden lopen is tussen tal van klacht- en protestmogelijkheden maar dat willen wij nuanceren. Baert: "De doorlooptijd is gemiddeld een jaar en zeven maanden. Voor onze projecten is dat doorgaans maar vier maanden. Hoe dat komt? Juist omdat wij sites die toch al bestonden een nieuw gezicht geven; daar neemt vrijwel niemand aanstoot aan."

Gemeenschap

In onze provincie heeft Futurn twee projecten lopen. Een daarvan is de site Endepoel, aan de Diestsesteenweg in Lubbeek. Op een onderbenut deel van het terrein stampt Futurn een bedrijvenpark uit de grond met 36 units voor kmo's. De oppervlaktes van de units starten vanaf 160 m², en zijn samen te voegen. De units kunnen zowel aangekocht worden als bedrijfsvestiging voor eigen gebruik, maar ook als opbrengsteigendom, om door te verhuren dus.

Het andere project ligt in Groot-Bijgaarden, op de plek waar vroeger de uitgever Corelio huisde (de redacties en kantoren van Het Nieuwsblad en De Standaard plus de drukkerij). De helft van de gebouwen wordt afgebroken en opnieuw bebouwd, het ander deel wordt volledig gerenoveerd.

Hier stelt Futurn scherp op een ander van zijn principes: het vermengen van activiteiten. Want waarom zouden bedrijventerreinen een optelsom van magazijnen, kantoren, en werkplaatsen zijn? Frederik Baert: "Het is de ambitie om hier ook diensten onder te brengen. Werknemers zouden dan vlakbij terechtkunnen voor horeca of afhaalmaaltijden, een strijkatelier, een crèche, een fitnesscentrum... De toekomst is aan de verweving van functies. Zo kunnen bedrijvensites plekken worden waar het gemeenschapsleven kan gedijen."

Mede door de naburige bedrijven is er een voldoende potentieel aan mogelijke klanten. Bedrijvenparken hoeven niet de dode asfaltwoestijnen te blijven die ze nu soms zijn.

Frederik Baert: "Dat verschillende functies dicht bij elkaar liggen, vermindert ook het aantal verplaatsingen - dat is ook weer winst voor het milieu."

Eindbilan

Futurn timmert aan de weg sinds 2011. "Op die tien jaar hebben wij meer dan dertig projecten tot een goed einde gebracht. Dat komt erop neer dat we 1,2 miljoen vierkante meter hebben gekocht. Daarop stonden 300.000 m² aan gebouwen. Een derde daarvan hebben we kunnen renoveren. Dat is iets meer dan 30% - naar de geldende normen is dat niet slecht."

Reconversie moet zoveel als mogelijk aangemoedigd worden en de norm worden. Toch kunnen er nog steeds redenen zijn om nieuw terrein aan te snijden. "Als een bedrijf 50.000 m² nodig heeft, met in zijn kielzog veel omgevingshinder, dan valt te overwegen om daar een apart gebied voor te voorzien. Maar voor een kmo die genoeg heeft aan 100 m², twee toegangspoorten en wat kantoorruimte, zijn er alternatieven. Er zijn onderbenutte sites te over.”

Mia Vancompernolle van UNIZO concludeert: “Wanneer we ruimtes én functies combineren, samen met ingrepen die het ruimtegebruik inperken zoals ondergrondse oplossingen en stapelen van panden, kan het aansnijden van nog niet gebruikte terreinen verminderen. Het herbekijken van stedenbouwkundige voorschriften en bestemmingsvoorschriften die zo’n aanpak mogelijk maken, is daarbij een belangrijke voorwaarde.”

www.futurn.com