Een woning kopen via uw zaak: hoe doet u dat fiscaal gezien het best?

Heel wat ondernemers werken thuis en beslissen daarom om hun privéwoning via hun zaak te betalen. Om dat te doen, zijn er heel wat mogelijkheden. Doet u de aankoop best via een eenmanszaak of via een vennootschap. Wat zijn telkens de voor- en nadelen?

Een woning kopen via uw éénmanszaak

Als u een woning koopt via uw eenmanszaak is de populairste optie om het beroepsmatige gedeelte fiscaal in te brengen.

Voorbeeld

Stel dat u een privéwoning koopt en 25% van de totale oppervlakte voor uw beroep gebruikt. Dan kan u 25% van het aankoopbedrag van de gebouwwaarde op 33 jaar afschrijven. Via degressieve of versnelde afschrijvingen kan dat eventueel vlugger. De prijs van de grond waarop het gebouw staat is niet afschrijfbaar.

Gaat het om een nieuwbouw, dan moet u 21% btw betalen. ‘Nieuwbouw’ heeft een specifieke betekenis in btw-taal. Neem daarvoor het jaartal dat het gebouw in gebruik komt; tel daar twee jaar bij, en tel dat tweede jaar door tot de 31ste december: tot die dag is een onroerend voor de btw een ‘nieuwbouw’ – waarop dus het tarief van 21% geldt.

Gaat het niet om een nieuwbouw, is er geen btw te betalen, maar wel 10% registratierechten.

  • Voordeel

    In het eerste geval zal  u in geval van 25% beroepsmatig gebruik van de woning, 25% van de btw onmiddellijk via uw btw-aangifte kunnen recupereren. In het tweede geval kan u de registratierechten niet recupereren, maar mag u ze in één keer als afschrijvingskost opnemen in de winstberekening.

  • Nadeel

    Een argument ‘contra’ om het privé-onroerend goed fiscaal niet via afschrijvingen in kost te brengen, is als het onroerend goed later verkocht wordt en de meerwaarde van het beroepsgedeelte belast wordt. Toch als het langer dan vijf jaar voor dat doel is gebruikt. Op die meerwaarde moet u 16,50% personenbelasting betalen. Was die periode korter, dan gelden de progressieve tarieven van de personenbelasting. 

Als u stopt met uw beroep, en het onroerend goed niet verkoopt maar het 100% privé gebruikt of verhuurt, is de situatie anders. In fiscaal jargon heet dat ‘desaffectatie’. Dan moet u geen meerwaardebelasting betalen. Nergens is exact bepaald hoe lang u na de stopzetting het onroerend goed nog moet houden voor u het verkoopt. Van belang is dat er geen verband is tussen het einde van de beroepsbezigheid en het moment van de verkoop. Pas dan kan u genieten van de vrijstelling van de meerwaardebelasting.

Aankoop via vennootschap

Als u een gebouw koopt via een vennootschap, dan geldt het privégebruik als een voordeel in natura.

De kosten zijn in dat geval 100% aftrekbaar. De btw is maar aftrekbaar voor het beroepsmatige gedeelte. Het niet-beroepsmatige gedeelte van de btw is een fiscaal aftrekbare beroepskost.

Met andere woorden: met een vennootschap kan u alle investeringen afschrijven, en dit is dus niet beperkt tot een beroepsgedeelte. Wie er woont als privépersoon moet wel een vergoeding betalen aan de vennootschap.

Ofwel betaalt u als zaakvoerder huur aan de vennootschap, ofwel wordt het wonen beschouwd als een voordeel in natura (wat valt onder Voordelen van Alle Aard of VAA). In dat laatste geval betaalt u geen huur, maar moet u in uw personenbelasting het ‘huurvoordeel’ bij de bezoldiging tellen. Daardoor komt u dan wel in de hogere schijven van de personenbelasting terecht en zijn er tevens sociale bijdragen verschuldigd.

Toch is dit in de praktijk de interessantere piste omdat er alleen belasting en sociale bijdragen op het voordeel alle aard worden betaald, en niet het voordeel alle aard zelf.

Wie een onroerend goed aankoopt via zijn vennootschap, moet er rekening mee houden dat, wanneer later het onroerend goed verkocht wordt, de vennootschap dit verkoopt.  De meerwaarde die de vennootschap op deze verkoop maakt, wordt in principe belast. Deze factuur kan u doen verlagen wanneer de vennootschap onder strikte voorwaarden de verkoopwaarde herinvesteert.  Dit betekent concreet dat de meerwaarde op het onroerend goed gespreid in de tijd belast wordt.  Dit in functie van de afschrijvingsduur van de nieuwe investering.

Voorbeeld meerwaardebelasting verkoop onroerend goed

Vennootschap ‘patrimonium bvba’ heeft in 2007 een onroerend goed verworven voor 200.000 EUR (150.000 gebouw + 50.000 grond) en zij schrijft het gebouw af over 33 jaar.  In 2017 wenst zij het gebouw te verkopen voor 300.000 euro.

De meerwaarde bedraagt het verschil tussen de boekwaarde en de verkoopprijs.  De boekwaarde bedraagt dan 50.000 (grond) + (150.000 x 70%, er is immers reeds 10 jaar aan 3% per jaar afgeschreven) = 155.000 euro.

De verkoopprijs bedraagt 300.000 euro, wat uiteindelijk resulteert in een meerwaarde van 145.000 euro (300.000 – 155.000).

Deze meerwaarde wordt belast in de vennootschapsbelasting nl 145.000 x 33,99% = 49.285 euro.  Hou er wel rekening mee dat deze opbrengst nog in uw vennootschap zit.  Wilt u de gelden aan de vennootschap onttrekken dan betekent dit bijkomend nog een roerende voorheffing van 30%.

Privé- versus beroepsgebruik

De bepaling verhouding privé/beroepsgebruik is boekhoudkundig en fiscaal anders bij een eenmanszaak dan bij een vennootschap.

Bij een éénmanszaak wordt de aankoopkost onmiddellijk beperkt tot het beroepsmatig gebruik. Het privégebruik wordt niet als kost ingebracht, zodat er dus ook geen Voordelen Van alle Aard zijn”

Bij een vennootschap bestaat er geen privégebruik. Alle kosten en investeringen worden bij de vennootschap geboekt. De btw wordt slechts afgetrokken voor het beroepsmatige deel. Hier is er wel een voordeel in natura voor degene die ervan geniet. Die zal ofwel huur betalen aan de vennootschap voor het privégebruik, of hij wordt via de personenbelasting belast op dit voordeel in natura.

De procentuele verhouding tussen ‘privé’ en ‘beroepsmatig’ gebeurt door het oppervlak voor beroepsactiviteiten te bepalen ten opzichte van de totale oppervlakte. Er zijn ruimten die 100% beroepsmatig zijn (zoals kantoren) en er zijn gemengde ruimten (hal, toilet, woonkamer…).  Afhankelijk van de tijd die men er doorbrengt, wordt er een percentage gekozen.

Een voorbeeld van hoe je de verhouding privé/beroepsmatig kunt bepalen:

  • Oppervlakte van de woning: 200 m²
  • Kantoorruimte: 20 m²    100% beroepsgebruik ->  20 m²
  • Toilet:                 5 m²      50% beroepsgebruik -> 2,5 m²
  • Hal:                   10 m²     50% beroepsgebruik ->    5 m²
  • Woonkamer:     30 m²     10% beroepsgebruik ->    3 m³

              Totaal :    30,5 m²

Het beroepsgebruik is  30,5 m²/200 m², ofwel ca. 15%.

  • Bij een eenmanszaak worden alle kosten voor de woning (aankoop, onderhoud, onderhoudsproducten, verzekeringen, onroerende voorheffing, …) voor 15% ingebracht. 15% van de btw is bijgevolg aftrekbaar.
  • Bij een vennootschap worden zulke kosten voor 100% ingebracht en de btw is voor 15% recupereerbaar. 85% van de btw is een aftrekbare beroepskost. Het VAA wordt berekend op het K.I. beperkt tot 85% (privégebruik).

Verwarming en verlichting

Bij een éénmanszaak zijn deze kosten eerder afhankelijk van het gebruik dan van de oppervlakte. Als iemand zijn kantoor thuis heeft, betekent dit dat er de hele dag verwarming, verlichting… moet zijn.  Stel dat alle kosten van de woning voor 15% beroepsmatig zijn. Maar de kosten voor elektriciteit en verwarming liggen hoger, want die dienen hoofdzakelijk voor het beroepsmatige gedeelte. In zo’n geval kan bijvoorbeeld 40% van de elektriciteits- en verwarmingsfactuur als beroepsmatig worden beschouwd.

Bij een vennootschap is er altijd de keuze bij verwarming en elektriciteit in de gezinswoning die deels voor het beroep wordt gebruikt. U kan de factuur op de vennootschap laten toekomen en voor uzelf als Voordeel Van alle Aard laten tellen. Of u draagt deze kosten privé en werkt met een onkostenvergoeding.

Door de hoge bedragen van VAA, zal het in de meeste gevallen voordeliger zijn om de elektriciteits- en verwarmingsfacturen privé te betalen en het beroepsmatig gedeelte via een forfaitaire onkostenvergoeding door te rekenen. In een gezinswoning is een afzonderlijke teller voor privé- en beroepsruimten niet haalbaar, omdat er gemengde ruimten zijn die maar deels beroepsmatig worden ingebracht.

Woning en vrije beroepers

Voor vrije beroepers is de hierboven beschreven uitleg dezelfde, met dit verschil dat sommige vrije beroepers van btw vrijgesteld zijn, bijvoorbeeld medische beroepen. Zij rekenen geen btw aan en kunnen bijgevolg geen btw recupereren. De btw is voor hen een aftrekbare beroepskost.

Forfaitaire vergoedingen

De RSZ aanvaardt het gebruik van bepaalde forfaits, op voorwaarde dat dezelfde kosten niet op een andere manier worden terugbetaald. Fiscaal zal de terugbetaling van forfaitaire kosten maar aanvaard worden als ze in verhouding staat tot de werkelijke waarde van de uitgaven.

Conclusie

Aankoop via eenmanszaak

  • Onroerend goed kun je slechts inbrengen voor het beroepsgedeelte  
  • Bij latere verkoop vervalt een heffing op de meerwaarde als er geen causaal verband is tussen de voormalige beroepswerkzaamheid en het moment van verkoop  
  • De kosten van nutsvoorzieningen zijn veeleer afhankelijk van gebruik dan van de oppervlakte

Aankoop via vennootschap

  • Kosten zijn 100% aftrekbaar (behalve de grond, die is nooit afschrijfbaar); btw is recupereerbaar voor het beroepsgedeelte
  • Er wordt voor de genieter een voordeel in natura aangerekend in de personenbelasting
  • Nutsvoorzieningen privé betalen en werken met een forfaitaire onkostenvergoeding heeft de voorkeur, omdat voordelen in natura fors worden aangerekend

m.m.v. Geert Van Rysseghem, accountant-bedrijfsrevisor bij D&V Bedrijfsadviseurs

Naast het kopen zijn er ook andere mogelijkheden om onroerend goed te verwerven, zoals vruchtgebruik, recht van opstal of erfpacht. Lees er hier meer over.

Meer over: Belastingen, Aftrekbare beroepskosten, Huisvesting, Vennootschappen, Vennootschapsvormen, Eénmanszaak-vennootschap

Op zoek naar meer ondernemersinfo?

UNIZO ondernemerslijn - 0800 20 750Voor andere nuttige ondernemersinfo
raadpleeg hier het UNIZO Kennisnet:
geef je zoekterm in of zoek per thema
of trefwoord in onze databank.

Of contacteer UNIZO Ondernemerslijn voor
een persoonlijk eerstelijns advies of een
nuttig contact.

Ons adviesteam staat voor je klaar!