De wetgeving handelshuur

De handelshuurwet moet toegepast worden indien (alle) volgende voorwaarden vervuld zijn:

• er is sprake van een huurovereenkomst;
• met betrekking tot een onroerend goed of een deel ervan;
• je gebruikt de ruimte voor de uitoefening van een kleinhandel (inclusief diensten) of voor het bedrijf van een ambachtsman en staat rechtsreeks in contact met het publiek;
• de ruimte is in hoofzaak bestemd voor de uitoefening van het beroep; en
• de bestemming werd stilzwijgend of uitdrukkelijk bepaald op het moment van het sluiten van de overeenkomst of werd tijdens de loop ervan uitdrukkelijk aanvaard.

Als al die voorwaarden vervuld zijn, is de handelshuurwet automatisch van toepassing. In dat geval is het niet meer mogelijk om de toepassing van de handelshuurwet contractueel uit te sluiten. Er moet telkens in concreto nagegaan worden of de voorwaarden vervuld zijn, ongeacht of de huurovereenkomst stelt dat het niet om een handelshuur gaat. Wat telt is dus of de voorwaarden van de handelshuurwet in de praktijk vervuld zijn. 

Ook op mondelinge huurovereenkomsten is de handelshuurwet van toepassing indien alle voorwaarden van die wet vervuld zijn. Om bewijsproblemen te vermijden is het natuurlijk wel aan te raden om een schriftelijke huurovereenkomst op te stellen. 

Nee, de traditionele vrije beroepen zoals artsen, tandartsen, architecten ontsnappen meestal aan de toepassing van de handelshuurwetgeving, enkel de apothekers vallen er wel onder.

U bent pas onderworpen aan de handelshuurwetgeving àls volgende voorwaarden tegelijk vervuld zijn:

• er is sprake van een verhuring
• het gaat om een onroerend goed of een deel ervan
• u gebruikt de ruimte voor de uitoefening van een kleinhandel (inclusief diensten) of voor het bedrijf van een ambachtsman en staat rechtsreeks in contact met het publiek, in het geval van een vrije beroepsbeoefenaar een cliënt of patiënt
• de ruimte is in hoofzaak bestemd voor de uitoefening van het beroep

Een vrije beroeper die een praktijkruimte huurt voldoet zeker aan de eerste twee voorwaarden, maar het is de derde voorwaarde die ervoor zorgt dat vrije beroepen meestal niet onder de handelshuur wetgeving vallen. Indien de vrije beroeper zijn functie combineert met een handelsonderneming (bv. landmeter die ook het beroep van vastgoedmakelaar uitoefent), dan is zijn huurcontract wel onderworpen aan de handelshuurwetgeving.

Maar...

Niets belet u echter om met uw verhuurder overeen te komen dat u de handelshuurwetgeving toch van toepassing maakt op de huurovereenkomst.

Voor het verhuren van een loods voor stockage van materiaal, of voor het verhuren van een ruimte die énkel als kantoorruimte wordt gebruikt is in principe de algemene huurwetgeving van toepassing, die in een soepeler regime voorziet dan bv. de handelshuurwet.

Maar u kan wel overeenkomen met de huurder dat de wet handelshuur toch van toepassing is op de overeenkomst. In dat geval gelden de regels van de handelshuurwetgeving.

Er kan in principe niet afgeweken worden van hetgeen de wet op de handelshuur voorschrijft.

Maar doordat de wet op de handelshuur de openbare orde niet raakt kan enkel de beschermde partij de strijdigheid van een bepaling of daad met de wet op de handelshuur inroepen en kan de nietigheid ‘gedekt’ worden door de beschermde partij.

Bijvoorbeeld

Een huurder kan vervroegd opzeggen bij het verstrijken van een driejarige periode mits deze een opzegtermijn van zes maanden respecteert.

• Clausules in de handelshuurovereenkomst die gunstiger zijn voor de huurder (zoals kortere opzegperioden, of de mogelijkheid om per e-mail op te zeggen bv.), worden geacht wel geldig te zijn.
• Clausules die minder gunstig zouden zijn voor de huurder dan wat de wet voorschrijft, zullen niet aanvaard worden.

Je verhuurt als natuurlijke persoon een pand, bijvoorbeeld een woning of bedrijfsruimte. Hoe word je op deze huurinkomsten belast? Wel, dit is afhankelijk van de hoedanigheid van je huurder.

1. De huurder gebruikt het pand volledig voor privédoeleinden. In dit geval word je als verhuurder op forfaitaire basis belast, namelijk op het geïndexeerd kadastraal inkomen (KI) + 40%.
2. De huurder gebruikt het pand volledig voor professionele doeleinden. In dit geval wordt je als verhuurder belast op de netto werkelijke huurinkomsten. Tenzij dit bedrag lager is dan het forfait, dan word je toch belast op het geïndexeerd KI + 40%.

De netto werkelijke huurinkomsten worden als volgt berekend: de ontvangen huurinkomsten, verminderd met een forfaitaire kostenaftrek. De toepasselijke forfaitaire kostenaftrek is het laagste van twee opties: (i) ofwel 40% van de brutohuur, (ii) ofwel 2/3 van het gerevaloriseerd KI.

Wat als de huurder het pand gemengd gebruikt, dus zowel privé als professioneel? In dat geval moet je het gebruik uitdrukkelijk in de huurovereenkomst opsplitsen. Als je dit niet doet, zal de fiscus jou als verhuurder voor het volledige pand belasten op de netto werkelijke huurinkomsten (alsof je huurder het pand volledig voor professionele doelen gebruikt).

Een bedrijfsleider die een goed huurt wil bij de aanvang of in de loop van de huurovereenkomst werken uitvoeren om het pand aan te passen aan de (gewijzigde) noden van zijn handel. Mag hij die werken uitvoeren? Is er daartoe toestemming vereist van de verhuurder? Kan men dat regelen in het contract? 

Het antwoord op al deze vragen hangt af van de aard van de werken. Zo maakt men het onderscheid tussen verbouwingswerken die het gehuurde goed voor het bedrijf geschikt maken en gewone werken.

Verbouwingswerken om het goed geschikt te maken

De wet op de handelshuur voorziet in dit geval een specifieke regeling waarvan niet mag afgeweken worden in het contract. De eventuele bepalingen hieromtrent in het huurcontract spelen dan ook geen rol. Dat betekent dat zelfs indien het huurcontract zou verbieden om dergelijke verbouwingswerken uit te voeren, de huurder toch het recht heeft om te verbouwen.

Daarbij moet wel aan enkele voorwaarden voldaan zijn:

1. De verbouwing moet dienstig zijn voor de onderneming van de huurder

De wet definieert het begrip "verbouwing" niet. Op basis van de rechtspraak en rechtsleer, kan men onder verbouwing werken van een zekere belangrijkheid verstaan, die het pand blijvend een andere structuur geven. Als "verbouwing" kunnen dus beschouwd worden: het verbreden van een toegang, het plaatsen van één groot uitstalraam en daartoe verschillende ramen vervangen, het plaatsen van een oven, het installeren van niet-wegneembare reclamepanelen van een bepaalde omvang,... 

De verbouwing moet nuttig zijn. Het is echter niet vereist dat ze strikt noodzakelijk zou zijn. Typische voorbeelden hiervan zijn het vergroten van de ingangsdeur of het steken van nieuwe uitstalramen. Die werken zijn niet echt noodzakelijk om een handel uit te oefenen. Ze zijn wel nuttig omdat ze de toegankelijkheid vergroten of een betere presentatie en commercialisatie van de goederen mogelijk maken.

Aangezien de werken dienstig moeten zijn voor de onderneming vallen veranderingswerken aan de bijhorende woning niet onder dat soort van werken. 

2. Door de werken mogen de veiligheid, de goede staat en de esthetische waarde van het gebouw niet in het gedrang komen  

Een pand met een antiek interieur zou bijvoorbeeld niet gewijzigd mogen worden. De verhuurder kan echter geen sentimentele redenen inroepen om zich te verzetten tegen geplande verbouwingswerken.

3. De kosten mogen drie jaar huur niet te boven gaan.

Of aan deze voorwaarde voldaan is moet uitgemaakt worden op basis van de totale kostprijs zoals bepaald in het bestek (bv. ook het honorarium van de architect moet in aanmerking genomen worden om de totale kostprijs te berekenen). 

De huurder en verhuurder kunnen evenwel contractueel anders overeenkomen om verbouwingswerken uit te voeren waarvan de kostprijs meer dan drie jaar huur zal bedragen.

4. Huurder moet verhuurder vooraf met aangetekend schrijven of deurwaardersexploot op de hoogte brengen van voorgenomen veranderingen, samen met de plannen en bestekken. 

Opgelet : Zelfs als het contractueel toegelaten is om deze verbouwingswerken uit te voeren, moet deze procedure gevolgd worden. 

De huurder moet ook de plans en bestekken of kostenramingen aan de verhuurder overmaken. Dat moet de verhuurder toelaten om zich om wettige redenen (d.i. wanneer de verbouwingswerken niet beantwoorden aan de hogergenoemde vier voorwaarden) te verzetten. De verhuurder moet zich verzetten binnen de dertig dagen na de ontvangst van de kennisgeving. Doet hij dat niet of laattijdig, dan wordt hij geacht in te stemmen met de verbouwingswerken. Het verzet van de verhuurder moet gebeuren bij een ter post aangetekende brief of bij deurwaardersexploot. De verhuurder vermeldt ook best de reden van verzet in de kennisgeving. 

Wil de huurder ondanks het verzet van de verhuurder de verbouwingswerken toch laten uitvoeren, dan moet hij de verhuurder binnen de dertig dagen dagvaarden voor de vrederechter van het kanton waar het goed gelegen is.

Gewone werken

Onder gewone werken verstaat men gebruikelijke aanpassingen en kleine werken van inwendige schikking die geen verandering aanbrengen aan de structuur van het pand. Hieronder vallen o.a.:

• schilderwerken en behangen,
• het indelen van ruimtes door middel van wegneembare wanden,
• installeren van sanitair, keuken, elektriciteit, water, gas, lichtreklames, e.d..

Ook het oprichten van nieuwe gebouwen valt in principe in de categorie van de gewone werken (maar let wet dat niet iedere vorm van nieuwbouw uitgesloten is). 

Aangezien de partijen vrij over het lot van die werken mogen overeenkomen, zal de regeling afhangen van hetgeen bepaald is in de huurovereenkomst. Zo kan de overeenkomst bepalen dat voor alle of bepaalde werken de toestemming van de verhuurder vereist is, op welke wijze de toestemming moet gevraagd worden en wat het lot is van de werken op het einde van het huurcontract.

Het is dan ook aan te raden om dat zo uitgebreid mogelijk te regelen in de huurovereenkomst: bv. welke werken er uitgevoerd mogen worden, of er al dan niet toestemming moet gevraagd worden aan de verhuurder en zo ja hoe die toestemming moet bekomen worden (bv. voorafgaandelijk bezorgen van de planning) en tenslotte wat er met de uitgevoerde werken op het einde van de overeenkomst moet gebeuren.

Wanneer de huurovereenkomst geen bepaling(en) over de gewone werken bevat, dan is de toestemming van de verhuurder niet vereist.

• Gedurende de huurtermijn, heeft de verhuurder geen enkel recht op de uitgevoerde werken. De huurder kan er vrij over beschikken.
• Bij het einde van de huur zal het lot voor de uitgevoerde werken afhangen van hun aard.
  • Werken die niet wegneembaar zijn. Bijvoorbeeld : ververij, behang, vloer, elektrische installatie, enz. Volgens de meeste rechtspraak heeft de huurder geen recht op vergoeding.
  • Werken die wegneembaar zijn. Bijvoorbeeld : boiler, etc...
    • Indien de huurder die werken wegneemt, kan de verhuurder enkel de herstelling eisen van eventuele schade tengevolge van het wegnemen.
    • Indien de huurder die werken niet heeft weggenomen, dan kan de verhuurder ofwel de huurder verplichten om ze weg te nemen ofwel de werken behouden mits betaling van de materialen en de installatiekosten.

Het is vaak een twistpunt bij handelshuur: wie moet het handelspand aan de voorschriften inzake brandveiligheid aanpassen, de huurder of de verhuurder?

Er moet een onderscheid gemaakt worden naargelang het tijdstip waarop de vereisten inzake brandveiligheid van kracht zijn. De vereisten kunnen namelijk al gelden op het ogenblik van het afsluiten van het huurcontract maar het is ook mogelijk dat tijdens de duur van het contract nieuwe bepalingen in werking treden.

1. Bestaande vereisten op het ogenblik van het afsluiten van het contract

Algemeen wordt aangenomen dat het de verhuurder is die de nodige aanpassingen aan het handelspand moet (laten) uitvoeren om er voor te zorgen dat het handelspand beantwoordt aan de op het moment van het afsluiten van de huurovereenkomst geldende bepalingen inzake brandveiligheid. Deze verplichting tot het aanpassen van het handelspand vloeit voort uit de leveringsplicht die op de verhuurder rust.

Men kan zelfs stellen dat de verhuurder vanuit zijn leveringsplicht verplicht is om het handelspand aan te passen wanneer in het huurcontract een specifieke bestemming voor het gebouw wordt aangeduid (bvb. een restaurant, café) en er voor zulks een activiteit regelgeving is inzake brandpreventie op het moment van het afsluiten van het contract.

Dit belet echter niet dat de partijen kunnen overeenkomen dat de huurder het pand zelf zal aanpassen en in ruil gedurende enkele maanden een verlaagde huurprijs zal betalen.

2. Nieuwe vereisten die in werking treden tijdens het huurcontract

Indien het handelspand moet aangepast worden om te voldoen aan nieuwe vereisten inzake brandpreventie die tijdens het huurcontract van kracht worden, is het volgens vaste rechtspraak de huurder die moet instaan voor deze aanpassingswerken.

Het is echter mogelijk om contractueel vast te leggen dat het de verhuurder zal zijn die ook tijdens de duur van het huurcontract zal instaan voor deze aanpassingswerken.

Het komt er met andere woorden vooral op aan om bij het afsluiten van het huurcontract duidelijk vast te leggen wie precies voor welke aanpassingen zal instaan. Dit zal discussies vermijden en zodoende zal de goede verstandhouding tussen huurder en verhuurder bewaard blijven.