De huurprijs aanpassen?

Eén van de kenmerken van de handelshuurwet is dat ze de mogelijkheid voorziet om de overeengekomen huurprijs te herzien. De bedoeling van deze regeling is evenwel niet om terug te komen op eerder aangepaste afspraken. Het is eerder een uitvloeisel van de lange duur van deze contracten. De regeling laat toe dat rekening kan worden gehouden met omstandigheden die op het moment van afsluiten van de overeenkomst niet gekend waren.

Wanneer huurprijs herzien?

Bij het verstrijken van elke driejarige periode kan een herziening van de huurprijs worden gevraagd. Dit dient te gebeuren gedurende de laatste drie maanden die het einde van de termijn voorafgaan. Dit kan dus enkel bij contracten van bepaalde duur.

Iedere vordering die te vroeg of te laat wordt ingediend, is niet ontvankelijk.

Voorwaarden van de herziening van de huurprijs

De eisende partij moet bewijzen dat ten gevolge van nieuwe omstandigheden de normale huurwaarde van het gehuurde goed ten minste 15 % hoger of lager is dan de huurprijs die in de huurovereenkomst is bepaald of bij de laatste herziening is vastgesteld. De herziening is bijgevolg aan een aantal voorwaarden verbonden :

Nieuwe omstandigheden

De vragende partij moet, ter ondersteuning van zijn vraag, de nieuwe objectieve omstandigheden preciseren die een herziening rechtvaardigen. Deze nieuwe omstandigheden moeten onafhankelijk zijn van zowel de huurder als verhuurder.

Kunnen als nieuwe omstandigheden worden beschouwd:

• het aanleggen, verleggen of opheffen van toegangswegen
• de verhoging der lasten van herstellingen van onroerende goederen
• de wijziging van de waarde van de onroerende goederen
• de wijziging in de handelswaarde van de omgeving
• stijging van de bevolking in een wijk door het oprichten van woningen, en een merkelijke verhoging van het K.I.
• crisis in een bepaalde soort handel (echter niet het gunstig of ongunstig rendement dat uitsluitend aan de huurder toe te schrijven is)
• werken uitgevoerd tot openbaar nut, bouwen van autoparkingen en de algemene modernisering van winkels in de buurt
• omstandigheden die niet in aanmerking konden genomen worden bij de vaststelling van de basishuurprijs
• de meerwaarde voor een handelsstraat door het oprichten van nieuwe winkels
• de komst van nieuwe konkurrenten
• de verkommering van een buurt, waardoor ze haar aantrekkingskracht verliest 
• de onvoorzienbare ontwikkeling van de huurprijzen van de naburige eigendommen 
• de toename van het plaatselijke toeristische verkeer

Het feit dat de basishuurprijs tegen een te laag bedrag werd afgesloten is evenwel geen nieuwe omstandigheid

Voortdurend karakter

De nieuwe omstandigheden moeten een voortdurend karakter hebben en de huurwaarde gedurende de ganse duur van een driejarige periode beïnvloeden.

Verschil van ten minste 15 procent

Volgens de wet kan de herziening maar toegestaan worden wanneer de omstandigheden de normale huurwaarde met minstens 15 % beïnvloeden, d.i. wanneer de normale huurwaarde 15% hoger of lager ligt dan de bedongen huurprijs. Opgelet! Wanneer het huurcontract een indexeringsclausule bevat, is het bedrag dat moet in aanmerking worden genomen, het bedrag dat aangepast werd volgens deze clausule.

Het zal niet volstaan dat de verhuurder aanvoert dat de stad of gemeente een hoge commerciële bloei kent of dat over het algemeen de huurprijzen gestegen zijn. Hij zal moeten concrete gegevens voorbrengen in o.m. verwijzen naar concrete cijfers of vergelijkingspunten.

Normale huurwaarde

Als basis voor de herziening komt alleen de normale huurwaarde in aanmerking en niet de bedongen huurprijs. De huurwaarde is een objectief begrip en is de huurprijs die op het tijdstip van de herziening normaal voor het pand kan gevraagd worden, rekening houdend met de algemene economische toestand.

Rechtspleging

Daar de vrederechter bevoegd is, kunnen de partijen eerst met een verzoekschrift een oproep tot minnelijke schikking bekomen. Indien geen akkoord wordt bereikt, dient men de tegenpartij te dagvaarden bij gerechtsdeurwaardersexploot.

Gemeen recht

In geval van gedeeltelijke vernieling (bijvoorbeeld wanneer openbare werken de toegang tot de handelszaak bemoeilijken) kan de huurder ook een vermindering van de huurprijs bekomen of zelfs de ontbinding van het contract.

Daarenboven kan de huurprijs verminderd worden als de dringende herstellingswerken die aan het gehuurde goed moeten uitgevoerd worden, meer dan 40 dagen duren.

Naast de mogelijkheid tot hernieuwing van de huurprijs - die typisch is voor de handelshuur - kan de huurprijs ook op geregelde tijdstippen aangepast worden aan de evolutie van de levensduurte, de zogenaamde indexatie.

Voor een eenvoudige berekening stelt de overheid een huurcalculator ter beschikking. De huurcalculator kan gebruikt worden voor alle huurcontracten (woninghuurovereenkomsten, handelshuurovereenkomsten en andere huurcontracten volgens het artikel 1728bis van het Burgerlijk wetboek) waarbij de gezondheidsindex van toepassing is en er geen andere specifieke bepalingen staan in het huurcontract. 

Wat zijn de regels?

Van handelshuurcontracten kan de huurprijs enkel geïndexeerd worden indien dit overeengekomen is door de huurder en de verhuurder. 

De partijen kunnen dat voorzien in de huurovereenkomst. Wanneer de huurovereenkomst geen indexering voorziet, kan de huurprijs enkel geïndexeerd worden indien partijen dat ofwel onderling overeenkomen ofwel bij de handelshuurhernieuwing.

Achterstallige indexeringen mag men tot een jaar nadien opvragen.

Hoe aanpassen?

Wanneer de indexatie gebeurt op basis van de gezondheidsindex, dan mag de indexatie van de huurprijs volgens de wet slechts éénmaal per jaar gebeuren. De indexatie mag ten vroegste gebeuren één jaar na het sluiten van de huurovereenkomst en verschilt dus van geval tot geval.  

De huurprijs mag worden aangepast volgens de in het contract overeengekomen berekeningsformule, maar hij mag nooit hoger zijn dan het bedrag dat bekomen wordt door toepassing van de wettelijke formule. Indien de overeengekomen aanpassingsformule het resultaat van de wettelijke formule overtreft, wordt deze laatste toegepast.

De wettelijke formule luidt:

basishuurprijs X nieuwe indexcijfer
__________________________________
         aanvangsindexcijfer

Waar vindt men de laatste indexcijfers?

Officieel wordt het indexcijfer op het eind van iedere maand gepubliceerd in het Belgische Staatsblad. Daarnaast wordt dat cijfer ook gepubliceerd in de Financieel Economische Tijd (dagelijks bij de beursberichten).

Ook op de website van de FOD Economie kan u laatste indexcijfers terugvinden. 

Indien de verhuurder gedurende enkele jaren de indexatie op de huurprijs is vergeten toepassen, kan deze op een bepaald ogenblik toch de indexatie berekenen volgens de gekende formule.

Daarbij wordt uiteraard de 'sprong' gemaakt over de jaren heen waarin niet werd geïndexeerd, maar de verschillen tussen de werkelijk gevraagde huurprijs en de geïndexeerde huurprijs (achterstallige indexen) kunnen slechts worden gevorderd voor de voorbije 12 maanden (in geval van handelshuur). De vordering om achterstallige indexatie verjaart immers door verloop van 12 maanden of één jaar.

Let op! Dat is niet zo bij woninghuur, daar kan men slechts drie maanden terugvorderen.

Conclusie: achterstallige indexeringen mag men tot een jaar nadien opvragen bij handelshuur.

Uw handelshuurovereenkomst van negen jaar met de verhuurder verstrijkt binnenkort. Maar de verhuurder heeft laten verstaan de huurprijs te willen verdubbelen. Kan dat zomaar?

De kaarten liggen in dit geval helaas niet gunstig voor u...

De eigenaar-verhuurder kan inderdaad, na het respecteren van 9 jaar huurovereenkomst, weer vrij beslissen over het gebruik van zijn gebouw: eventuele verdere verhuur, eventuele verhoging/verdubbeling van de huurprijs.

Vindt u dat de verhuurder het huurtarief voor zijn gebouw in onredelijke mate verhoogt, dan kan u in principe (binnen de 30 dagen) naar de vrederechter stappen om de verhoging aan te vechten. Maar wanneer de verhuurder, zoals in dit geval, glashard kan aantonen dat een andere kandidaat-huurder wél het gevraagde huurtarief wil neertellen, maakt u zo goed als geen kans deze zaak te winnen.

Als huidige huurder krijgt u weliswaar voorrang op de nieuwe huurder (wat de verhuurder in dit geval ook respecteert door u een huurhernieuwing aan te bieden), maar dan enkel op voorwaarde dat u de nieuwe huurtarieven aanvaardt. Stemt u niet in met de gevraagde huurprijsverhoging, dan betekent dit automatisch het einde van het handelshuurcontract en moet u het gebouw, na het verstrijken van de einddatum verlaten.

In sommige gevallen kan u wel aanspraak maken op een opzeggingsvergoeding. Gezien u de wettelijk voorziene "deadline" voor uw huurhernieuwingsaanvraag respecteerde (15 maanden voor het verstrijken van de lopende huurovereenkomst), heeft u nog even de tijd om uit te kijken naar een andere, voor u meer betaalbare locatie.

U verhuurt een garage onder het stelsel van de gemene huur. Na een aantal jaren verhuren aan dezelfde prijs, acht u de tijd rijp om de huurprijs aan te passen. Kan u dat zomaar doen?

Voor de huurovereenkomsten die onderworpen zijn aan het gemeenrechtelijk regime inzake huur voorziet de wet niet in de mogelijkheid tot herziening van de huurprijs, waar dit wel het geval is voor de woninghuur- en de handelshuurovereenkomsten. Bijgevolg bezit de vrederechter niet de bevoegdheid om in de loop van de huur, op verzoek van één van de partijen, de in de huurovereenkomst vastgestelde huurprijs te herzien. 

Een herziening van de huurprijs – zowel een verhoging als een verlaging – is, bij gebrek aan een bijzondere wettelijke regeling, alleen mogelijk door onderlinge toestemming. Zowel de verhuurder als de huurder moeten akkoord gaan met de wijziging van de in de huurovereenkomst vastgestelde huurprijs. Een overeenkomst kan immers alleen door onderlinge toestemming worden gewijzigd; zij kan niet eenzijdig door één van de partijen worden gewijzigd.