Vastgoed kopen

Heel wat ondernemers werken thuis en beslissen daarom om hun privéwoning via hun zaak te betalen. Om dat te doen, zijn er heel wat mogelijkheden. Doet u de aankoop best via een eenmanszaak of via een vennootschap. Wat zijn telkens de voor- en nadelen?

Een woning kopen via uw éénmanszaak

Als u een woning koopt via uw eenmanszaak, is de populairste optie om het beroepsmatig gedeelte fiscaal in te brengen.

Gaat het niet om een nieuwbouw, is er geen btw te betalen, maar wel 12% registratierechten.

• Voordeel

  In het eerste geval zal  u in geval van 25% beroepsmatig gebruik van de woning, 25% van de btw onmiddellijk via uw btw-aangifte kunnen recupereren. In het tweede geval kan u de registratierechten niet recupereren, maar mag u ze in één keer als afschrijvingskost opnemen in de winstberekening.

• Nadeel

  Een argument ‘contra’ om het privé-onroerend goed fiscaal niet via afschrijvingen in kost te brengen, is als het onroerend goed later verkocht wordt en de meerwaarde van het beroepsgedeelte belast wordt.

Als u stopt met uw beroep, en het onroerend goed niet verkoopt maar het 100% privé gebruikt of verhuurt, is de situatie anders. In fiscaal jargon heet dat ‘desaffectatie’. Dan moet u geen meerwaardebelasting betalen. Nergens is exact bepaald hoe lang u na de stopzetting het onroerend goed nog moet houden voor u het verkoopt. Van belang is dat er geen verband is tussen het einde van de beroepsbezigheid en het moment van de verkoop. Pas dan kan u genieten van de vrijstelling van de meerwaardebelasting.

Aankoop via vennootschap

Als u een gebouw koopt via een vennootschap, dan geldt het privégebruik als een voordeel in natura.

De kosten zijn in dat geval 100% aftrekbaar in hoofde van de vennootschap. De btw is maar aftrekbaar voor het beroepsmatige gedeelte.

Met andere woorden: met een vennootschap kan u alle investeringen afschrijven, en dit is dus niet beperkt tot een beroepsgedeelte.

Als zaakvoerder betaalt u ofwel huur aan de vennootschap, ofwel wordt het gratis wonen beschouwd als een voordeel alle aard. In dat laatste geval betaalt u geen huur, maar moet u in uw personenbelasting het ‘huurvoordeel’ bij de bezoldiging tellen. Er zijn ook sociale bijdragen verschuldigd. Toch is dit in de praktijk de interessantere piste omdat er alleen belasting en sociale bijdragen op het voordeel alle aard worden betaald, en er geen daadwerkelijke huur moet worden betaald.

Wie een onroerend goed aankoopt via zijn vennootschap, moet er rekening mee houden dat, wanneer later het onroerend goed verkocht wordt, de vennootschap dit verkoopt.  De meerwaarde die de vennootschap op deze verkoop maakt, wordt in principe belast. Deze factuur kan u doen verlagen wanneer de vennootschap onder strikte voorwaarden de verkoopwaarde herinvesteert.  Dit betekent concreet dat de meerwaarde op het onroerend goed gespreid in de tijd belast wordt.  Dit in functie van de afschrijvingsduur van de nieuwe investering.

De bepaling verhouding privé/beroepsgebruik is boekhoudkundig en fiscaal anders bij een eenmanszaak dan bij een vennootschap.

Bij een éénmanszaak wordt de aankoopkost onmiddellijk beperkt tot het beroepsmatig gebruik. Het privégebruik wordt niet als kost ingebracht, zodat er dus ook geen voordeel alle aard is.

Bij een vennootschap bestaat er geen privégebruik. Alle kosten en investeringen worden bij de vennootschap geboekt. De btw wordt slechts afgetrokken voor het beroepsmatig deel. Hier is er wel een voordeel in natura voor degene die ervan geniet. Die zal ofwel huur betalen aan de vennootschap voor het privégebruik, of hij wordt via de personenbelasting belast op dit voordeel in natura (als voordeel alle aard).

De procentuele verhouding tussen ‘privé’ en ‘beroepsmatig’ gebeurt door het oppervlak voor beroepsactiviteiten te bepalen ten opzichte van de totale oppervlakte. Er zijn ruimten die 100% beroepsmatig zijn (zoals kantoren) en er zijn gemengde ruimten (hal, toilet, woonkamer…).  Afhankelijk van de tijd die men er doorbrengt, wordt er een percentage gekozen.

Verwarming en verlichting

Bij een éénmanszaak zijn deze kosten eerder afhankelijk van het gebruik dan van de oppervlakte. Als iemand zijn kantoor thuis heeft, betekent dit dat er de hele dag verwarming, verlichting… moet zijn.  Stel dat alle kosten van de woning voor 15% beroepsmatig zijn. Maar de kosten voor elektriciteit en verwarming liggen hoger, want die dienen hoofdzakelijk voor het beroepsmatig gedeelte. In zo’n geval kan bijvoorbeeld 40% van de elektriciteits- en verwarmingsfactuur als beroepsmatig worden beschouwd.

Bij een vennootschap is er altijd de keuze bij verwarming en elektriciteit in de gezinswoning die deels voor het beroep wordt gebruikt. U kan de factuur op de vennootschap laten toekomen en voor uzelf als voordeel alle aard laten tellen. Of u draagt deze kosten privé en werkt met een onkostenvergoeding.

Door de hoge bedragen van de voordelen alle aard, zal het in de meeste gevallen voordeliger zijn om de elektriciteits- en verwarmingsfacturen privé te betalen en het beroepsmatig gedeelte via een forfaitaire onkostenvergoeding door te rekenen. In een gezinswoning is een afzonderlijke teller voor privé- en beroepsruimten niet haalbaar, omdat er gemengde ruimten zijn die maar deels beroepsmatig worden gebruikt.

Forfaitaire vergoedingen

De RSZ aanvaardt het gebruik van bepaalde forfaits, op voorwaarde dat dezelfde kosten niet op een andere manier worden terugbetaald. Fiscaal zal de terugbetaling van forfaitaire kosten maar aanvaard worden als ze in verhouding staat tot de werkelijke waarde van de uitgaven.

m.m.v. Geert Van Rysseghem, accountant-bedrijfsrevisor bij D&V Bedrijfsadviseurs

Als ondernemer kan u een onroerend goed kopen via uw eenmanszaak of vennootschap. Een alternatief voor een aankoop van eigendom is om te werken met een zgn. ‘zakelijk recht’. De meest gebruikte zijn vruchtgebruik, recht van opstal en erfpacht.

Vruchtgebruik

De constructie met het ‘vruchtgebruik’ wordt vaak toegepast. De vennootschap koopt het vruchtgebruik voor bijvoorbeeld twintig jaar; de zaakvoerder koopt de blote eigendom (Blote eigendom wil zeggen: u bent de eigenaar van iets, maar u kan er geen gebruik van maken). Na twintig jaar loopt het vruchtgebruik af en wordt de blote eigenaar (de zaakvoerder, red.) automatisch de ‘volle’ eigenaar.

Dit biedt enkele fiscale voordelen:

• Ook grond kan u zo afschrijven, omdat het vruchtgebruik zowel slaat op de grond- als op de gebouwwaarde. Dit is anders bij de aankoop van de volle eigendom door de vennootschap; dan kan alleen de gebouwwaarde worden afgeschreven.
• Vruchtgebruik wordt niet belast bij de blote eigenaar. Dit is anders dan bij huur, waarbij het onroerend goed bijvoorbeeld van de zaakvoerder is en die het verhuurt aan de vennootschap. In dat laatste geval zijn de huurinkomsten ‘onroerende inkomsten’ in de personenbelasting, belastbaar tegen de progressieve tarieven.
• De interesten van het eventuele krediet dat voor het vruchtgebruik nodig is, zijn fiscaal aftrekbaar.

Toch zijn er enkele kanttekeningen bij deze aanpak, want de fiscus kijkt met argusogen naar zulke constructies:

• Vruchtgebruik moet correct gewaardeerd worden. De landmeter (die de brutohuurwaarde waardeert) en de bedrijfsrevisor (die als onafhankelijke deskundige de waarde van het vruchtgebruik bepaalt) spelen hierin een belangrijke rol. Samen met de notaris en de accountant moeten zij dit in goede banen leiden. De rulingcommissie heeft een formule voor vruchtgebruik naar voor geschoven. De waarde van het vruchtgebruik wordt zo meestal op 60% à 70% geschat, afhankelijk van de feitelijke omstandigheden. De fiscus (rulingcommissie) verlangt een evenwichtig rendement tussen de vruchtgebruiker en de blote eigenaar.
• U beperkt het vruchtgebruik best tot het beroepsgedeelte. Om discussies met de fiscus te vermijden, is het aangewezen om het vruchtgebruik bij gebouwen die deels privé en deels beroepsmatig worden gebruikt, te beperken tot het beroepsmatig gebruikte gedeelte.
• Opgelet met investeringen en kosten die u maakt tijdens het vruchtgebruik. Zolang het vruchtgebruik loopt, mag de vruchtgebruiker handelingen stellen alsof hij de volle eigenaar is.
• De fiscus zal op het einde van het vruchtgebruik wel trachten om bepaalde investeringen/kosten die gemaakt werden door de vennootschap als voordeel in natura van de verkrijger (de ‘blote eigenaar’ dus) te belasten. Een overeenkomst tussen vruchtgebruiker en blote eigenaar over investeringen en kosten tijdens het vruchtgebruik en een eventuele afrekening op het einde, is hierbij belangrijk. Uw accountant kan u hierbij begeleiden. Ook in de notariële akte en de waardering van het vruchtgebruik verdient dit de nodige aandacht.

Als het vruchtgebruik van een onroerend goed volledig door de vennootschap wordt aangekocht maar dat goed ook deels privématig wordt gebruikt, zal een VAA aan de genieter (gratis woonst) worden aangerekend.

Recht van opstal

Het recht van opstal is het recht om de eigendom van gebouwen of beplantingen te hebben op andermans grond, voor maximaal 99 jaar. De persoon die de eigenaar van de grond is en die dit recht verleent, is de opstalgever. De persoon (of de vennootschap) die het recht krijgt, is de opstalhouder. De eigendom van de grond wordt dus afgesplitst van de eigendom van de gebouwen die erop staan, of ‘de opstallen’.

Deze constructie wordt op vandaag niet veel meer geadviseerd, omdat het venijn voornamelijk in het einde van het recht van opstal zit.

Bij deze constructie koopt de zaakvoerder de grond en stelt hem via een recht van opstal voor bijvoorbeeld twintig jaar ter beschikking aan de vennootschap. De vennootschap kan hierop een gebouw zetten en het afschrijven over de duurtijd. Dat is de eerste twintig jaar geen probleem, omdat je het gebouw kan afschrijven en dus een fiscaal voordeel geniet. In sommige gevallen wordt voor de terbeschikkingstelling van de grond een vergoeding (of ‘canon’) gevraagd.

Op het einde van het recht van opstal zal de fiscus het gratis verkrijgen van het onroerend goed bij de zaakvoerder willen belasten. Wanneer het onroerend goed op dat moment meer waard is geworden, kan dit voordeel gevoelig oplopen. Het is aangewezen om tijdig te anticiperen op de afloop van het recht van opstal. Dat kan via de volgende pistes:

1. Betaal een vergoeding voor het gebouw, en houd rekening met de slijtage van het gebouw. Op die manier vermijdt u een aanrekening van het voordeel in natura door de fiscus. Als u niets onderneemt, kan dit in het slechtste geval – naast de aanrekening van een VAA –  leiden tot een taxatie van een ‘geheim commissieloon’ in hoofde van de vennootschap.
2. Verleng het recht van opstal. U zou ervoor kunnen opteren om naar de notaris te trekken en het recht van opstal voor bijvoorbeeld tien jaar te verlengen. Dit is uitstel van executie, maar de waarde van het onroerend goed kan er over tien jaar anders uitzien.
3. Verkoop de grond aan de vennootschap. Door de grond (die ondertussen veel meer waard geworden is) aan de vennootschap te verkopen, wordt de vennootschap volle eigenaar van het onroerend goed en eindigt het recht van opstal.

Recht van erfpacht

Het recht van erfpacht biedt het volle genot van een onroerend goed dat van iemand anders is, voor minimaal 15 jaar en maximaal 99 jaar. De persoon (of vennootschap) die dit recht verleent, is de eigenaar. De persoon (of vennootschap) die dit recht krijgt, is de erfpachter.

In de praktijk komt deze constructie voornamelijk voor aan de kust. Appartementen worden via erfpacht voor 99 jaar verkocht. De erfpachter betaalt 5% registratierechten op het totaal van de vergoedingen die de erfpachter betaalt aan de eigenaar (in tegenstelling tot 12% registratierechten bij verkoop). Na 99 jaar wordt de grondeigenaar volle eigenaar van de constructie (of wat er nog overblijft na 99 jaar).

m.m.v. Geert Van Rysseghem, accountant-bedrijfsrevisor bij D&V Bedrijfsadviseurs