Heel wat ondernemers werken thuis en beslissen daarom om hun privéwoning via hun zaak te betalen. Om dat te doen, zijn er heel wat mogelijkheden. Doe je de aankoop best via een eenmanszaak of via een vennootschap. Wat zijn telkens de voor- en nadelen?
Een woning kopen via jouw éénmanszaak
Als je een woning koopt via jouw eenmanszaak, is de populairste optie om het beroepsmatig gedeelte fiscaal in te brengen.
|
Voorbeeld
Stel dat je een privéwoning koopt en 25% van de totale oppervlakte voor jouw beroep gebruikt. Dan kan je 25% van het aankoopbedrag van de gebouwwaarde op 33 jaar afschrijven. De prijs van de grond waarop het gebouw staat is niet afschrijfbaar.
|
Gaat het om een nieuwbouw, dan moet je 21% btw betalen. ‘Nieuwbouw’ heeft een specifieke betekenis in btw-taal. Neem daarvoor het jaartal dat het gebouw in gebruik komt, tel daar twee jaar bij, en tel dat tweede jaar door tot de 31ste december: tot die dag is een onroerend voor de btw een ‘nieuwbouw’ – waarop dus het tarief van 21% geldt.
Gaat het niet om een nieuwbouw, is er geen btw te betalen, maar wel 12% registratierechten.
- Voordeel
In het eerste geval zal je in geval van 25% beroepsmatig gebruik van de woning, 25% van de btw onmiddellijk via uw btw-aangifte kunnen recupereren. In het tweede geval kan je de registratierechten niet recupereren, maar mag je ze in één keer als afschrijvingskost opnemen in de winstberekening.
- Nadeel
Een argument ‘contra’ om het privé-onroerend goed fiscaal niet via afschrijvingen in kost te brengen, is als het onroerend goed later verkocht wordt en de meerwaarde van het beroepsgedeelte belast wordt.
Als je stopt met je beroep, en het onroerend goed niet verkoopt maar het 100% privé gebruikt of verhuurt, is de situatie anders. In fiscaal jargon heet dat ‘desaffectatie’. Dan moet je geen meerwaardebelasting betalen. Er is nergens exact bepaald hoe lang je na de stopzetting het onroerend goed nog moet houden voor je het verkoopt, maar het belangrijkste is dat er geen verband is tussen het einde van de beroepsbezigheid en het moment van de verkoop. Pas dan kan je genieten van de vrijstelling van de meerwaardebelasting.
Aankoop via vennootschap
Als je een gebouw koopt via een vennootschap, dan geldt het privégebruik als een voordeel in natura.
De kosten zijn in dat geval 100% aftrekbaar door de vennootschap. De btw is maar aftrekbaar voor het beroepsmatige gedeelte.
Met andere woorden: met een vennootschap kan je alle investeringen afschrijven, en dit is dus niet beperkt tot een beroepsgedeelte.
Als zaakvoerder betaal je ofwel huur aan de vennootschap, ofwel wordt het gratis wonen beschouwd als een voordeel alle aard. In dat laatste geval betaal je geen huur, maar moet je in jouw personenbelasting het ‘huurvoordeel’ bij de bezoldiging tellen. Er zijn ook sociale bijdragen verschuldigd. Toch is dit in de praktijk de interessantere piste omdat er alleen belasting en sociale bijdragen op het voordeel alle aard worden betaald, en er geen daadwerkelijke huur moet worden betaald.
Wie een onroerend goed aankoopt via zijn vennootschap, moet er rekening mee houden dat, wanneer later het onroerend goed verkocht wordt, de vennootschap dit verkoopt. De meerwaarde die de vennootschap op deze verkoop maakt, wordt in principe belast. Deze factuur kan je doen verlagen wanneer de vennootschap onder strikte voorwaarden de verkoopwaarde herinvesteert. Dit betekent concreet dat de meerwaarde op het onroerend goed gespreid in de tijd belast wordt, in functie van de afschrijvingsduur van de nieuwe investering.
|
Voorbeeld meerwaardebelasting verkoop onroerend goed
Vennootschap ‘patrimonium bvba’ heeft in 2013 een onroerend goed verworven voor 200.000 EUR (150.000 gebouw + 50.000 grond) en zij schrijft het gebouw af over 33 jaar. In 2023 wenst zij het gebouw te verkopen voor 300.000 euro.
De meerwaarde is het verschil tussen de boekwaarde en de verkoopprijs. De boekwaarde bedraagt dan 50.000 (grond) + (150.000 x 70%, er is immers reeds 10 jaar aan 3% per jaar afgeschreven) = 155.000 euro.
De verkoopprijs bedraagt 300.000 euro, wat uiteindelijk resulteert in een meerwaarde van 145.000 euro (300.000 – 155.000).
Deze meerwaarde wordt belast in de vennootschapsbelasting, nl. 145.000 x 25% = 36.250 euro. Hou er wel rekening mee dat deze opbrengst nog in uw vennootschap zit. Wil je de gelden aan de vennootschap onttrekken dan betekent dit veelal dat je zelf een roerende voorheffing van 30% moet betalen.
|
Privé- versus beroepsgebruik
De bepaling verhouding privé/beroepsgebruik is boekhoudkundig en fiscaal anders bij een eenmanszaak dan bij een vennootschap.
Bij een éénmanszaak wordt de aankoopkost onmiddellijk beperkt tot het beroepsmatig gebruik. Het privégebruik wordt niet als kost ingebracht, zodat er dus ook geen voordeel alle aard is.
Bij een vennootschap bestaat er geen privégebruik. Alle kosten en investeringen worden bij de vennootschap geboekt. De btw wordt slechts afgetrokken voor het beroepsmatig deel. Hier is er wel een voordeel in natura voor degene die ervan geniet. Die zal ofwel huur betalen aan de vennootschap voor het privégebruik, of hij wordt via de personenbelasting belast op dit voordeel in natura (als voordeel alle aard).
De procentuele verhouding tussen ‘privé’ en ‘beroepsmatig’ gebeurt door het oppervlak voor beroepsactiviteiten te bepalen ten opzichte van de totale oppervlakte. Er zijn ruimten die 100% beroepsmatig zijn (zoals kantoren) en er zijn gemengde ruimten (hal, toilet, woonkamer…). Afhankelijk van de tijd die men er doorbrengt, wordt er een percentage gekozen.
|
Een voorbeeld van hoe je de verhouding privé/beroepsmatig kan bepalen:
- Oppervlakte van de woning: 200 m²
- Kantoorruimte: 20 m² 100% beroepsgebruik -> 20 m²
- Toilet: 5 m² 50% beroepsgebruik -> 2,5 m²
- Hal: 10 m² 50% beroepsgebruik -> 5 m²
- Woonkamer: 30 m² 10% beroepsgebruik -> 3 m³
Totaal : 30,5 m²
Het beroepsgebruik is 30,5 m²/200 m², ofwel ca. 15%.
- Bij een eenmanszaak worden alle kosten voor de woning (aankoop, onderhoud, onderhoudsproducten, verzekeringen, onroerende voorheffing, …) voor 15% ingebracht. 15% van de btw is bijgevolg aftrekbaar.
- Bij een vennootschap worden zulke kosten voor 100% ingebracht en de btw is voor 15% recupereerbaar. Het voordeel alle aard wordt als volgt berekend (gemeubelde woning): geïndexeerd KI x 50/9
|
Verwarming en verlichting
Bij een éénmanszaak zijn deze kosten eerder afhankelijk van het gebruik dan van de oppervlakte. Als iemand zijn kantoor thuis heeft, betekent dit dat er de hele dag verwarming, verlichting… moet zijn. Stel dat alle kosten van de woning voor 15% beroepsmatig zijn. Maar de kosten voor elektriciteit en verwarming liggen hoger, want die dienen hoofdzakelijk voor het beroepsmatig gedeelte. In zo’n geval kan bijvoorbeeld 40% van de elektriciteits- en verwarmingsfactuur als beroepsmatig worden beschouwd.
Bij een vennootschap is er altijd de keuze bij verwarming en elektriciteit in de gezinswoning die deels voor het beroep wordt gebruikt. Je kan de factuur op de vennootschap laten toekomen en voor uzelf als voordeel alle aard laten tellen. Of je draagt deze kosten privé en werkt met een onkostenvergoeding.
Door de hoge bedragen van de voordelen alle aard, zal het in de meeste gevallen voordeliger zijn om de elektriciteits- en verwarmingsfacturen privé te betalen en het beroepsmatig gedeelte via een forfaitaire onkostenvergoeding door te rekenen. In een gezinswoning is een afzonderlijke teller voor privé- en beroepsruimten niet haalbaar, omdat er gemengde ruimten zijn die maar deels beroepsmatig worden gebruikt.
Forfaitaire vergoedingen
De RSZ aanvaardt het gebruik van bepaalde forfaits, op voorwaarde dat dezelfde kosten niet op een andere manier worden terugbetaald. Fiscaal zal de terugbetaling van forfaitaire kosten maar aanvaard worden als ze in verhouding staat tot de werkelijke waarde van de uitgaven.
m.m.v. Geert Van Rysseghem, accountant-bedrijfsrevisor bij D&V Bedrijfsadviseurs
Voor wie?
